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2021年，在经过多年的酝酿后、我国公募REITs终于落地，为投资者提供了兼具股债属性的优质投资品种。截至2023年3月31日，我国公募REITs市场已上市27只产品，发行规模合计近千亿元，市场规模不断扩大、资产类型不断丰富。

基础设施公募REITs本质是基础设施资产的上市，其价格变动因素分别来自资产端和产品端。资产端主要收益影响因素包括底层资产现金流变化、项目资产规模成长性、行业资产价值水平等基本面。产品端价格在资产端估值变动的基础上还受权益类产品属性的波动影响，同类产品价格、市场情绪、市场流动性等，都会造成公募REITs价格波动。

以产业园区项目为例，2022年以来受疫情等因素影响，部分园区REITs项目的出租率有所下滑，市场价格也随之下跌，这是市场对资产端变化的反映。但在价格回归基本面“价值”的支撑后，投资者无需过度惊慌，降低对短期交易的情绪波动，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判读的衡量。目前已上市园区项目大多数底层资产地理位置较好、历史现金流长期稳定、租户结构稳定，随着产业园区市场的不断回暖，以及过去一段时间资产价格的理性调整，投资者信心有望进一步回归，预计2023年园区市场将迎来新一轮反弹。

REITs的投资风险介于股票和固定收益产品之间，加之具有可供分配收益分红属性，更为适合偏好固定收益的长线投资者。投资者应在了解REIT项目底层资产及收益情况的基础上，在合理期间内进行投资，更重要的是，国内REITs市场在监管机构的耐心呵护下，终于迎来了试点发展的春天，投资人作为市场参与机构，也请给予理性和耐心，为试点项目提供健康合理的市场环境，一起期待基础设施公募REITs市场进入蓬勃发展的盛夏。